Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Lideri Prof. Dr. Hüseyin Altaş, Türkiye’deki 150 milyar dolarlık AVM yatırımlarının yüzde 25’inin yabancı yatırımcılara ilişkin olduğunu belirterek uzun vakittir yabancı yatırımcının Türkiye’den çıkmayı düşündüğünü söyledi. Altaş, “Ama Cumhurbaşkanı’nın hukuk ve iktisat ıslahatı açıklamasından sonra artık ne olacağını bekliyorlar. Tüzel güvenlik şart” diye konuştu.

AVM’lerde bugün ferdi mağaza kapanmalarının olduğunu, perakende zinciri iflası olmadığını kaydeden Altaş, “Ama bu ileride olmayacak manasına gelmiyor” dedi. Hüseyin Altaş ile AVM bölümünü konuştuk.

– AVM’ler pandemide en çok etkilenen alanlardan oldu, nasıl geçiriyorsunuz bu periyodu?

AVM yatırımcıları tabiri caizse Türkiye’de Erol Taş muamelesi görüyor. Sinemaların makûs karakteri. Seçimlerde emelimiz Erol Taş’tan Hulusi Kentmen’liğe yükselmekti. Pandemi bir açıdan berbat adam olmadığımızı anlatmak için fırsat oldu. Kamu bir şey demeden biz kendi inisiyatifimizle kapanma kararı aldık. Kapalı kaldığımız 2.5 ayda perakendecilerden kira almadık. Muhtaçlığı olana indirim yaptık. Perakendeciler bas bas bağırıyordu “ciroya geçin, kira almayın” diye. Uygun de cirosunu artıran market ya da teknoloji perakendecilerinden neden kira almayayım. Fakat Terzi Ahmet amcadan da hiç kira almam zira hiç iş yapamıyor.

AVM yatırımcıları olarak bu devirde elimizden geleni ziyadesiyle yaptık. Hijyeni en üst düzeye çıkardık. Dört bileşenimiz var. Birincisi halkımız ve hijyen kurallarını görünce AVM’lere geldi. İkincisi perakendeciler, canı gönülden çalışarak personel çıkarmadılar. Üçüncüsü AVM yatırımcıları. 25 milyar liralık yıllık gelirimizin 9 milyar lirasından vazgeçerek perakendeciye aktardık. Başka bileşenimiz bankalar. Birinci vakitlerde borçlarda yalnızca faizle biraz öteleme yaptılar. Kamu tarafı ise kısa çalışma ödeneğiyle biraz katkı verdi. Vergiler ötelendi. Ancak Avrupa’ya nazaran kâfi değil.

– Ne bekliyordunuz bu noktada?

Kamudan talebimiz, bankaların borçlarımızı 1 yıl faizsiz ötelemesi. Yanıt şunu alıyoruz: “Ya bunlar özel banka, nasıl faizsiz 1 yıl öteleyin”. Fakat biz de “Kamu AVM’si miyiz, özel sektörüz” diyoruz. Dövizle kiralama yasağı üzere birtakım düzenlemeler yapıldı. Öyleyse bankaya da tıpkı düzenlemeleri yapın. Bu periyotta elini taşın altına koymayanlar bankalar. Yardımcı olmalarını hem Türkiye Bankalar Birliği ile Hazine ve Maliye Bakanlığı kanalıyla talep ettik.

VUR ABALIYA

– AVM’ler ne kadarlık bir iktisat temsil ediyor?

150 milyar dolarlık yatırımı olan, 500 bin direkt çalışanı bulunan 13.5 milyon metrekare kiralanabilir, olağan periyotta yıllık 25 milyar TL ciro üretebilen büyük bir sanayi kuruluşu gibiyiz. Ancak zenginler kulübüdür vur abalıya üzere kurallarla daima regüle ediliyor olmamız da bizi üzüyor. Mesela dövizle kiralama yasağıydı 2 yıl müddetli olacaktı ancak bitmedi. Sonra ortak alan sarfiyatları sorunu çıktı, yalnızca 18 TL-20 TL olsun. Mersin’deki bir AVM ile Erzurum’daki bir AVM’nin ısıtma soğutması, 5 kapısı olan ile 15 kapısı olanın çok farklı.

SATIŞ İSTANBUL’DA FİŞ ERZURUM’DAN

– Perakendecilerin cezasız AVM’den çıkalım talebi var, nasıl bakıyorsunuz?

Anne-baba ne verse çocuk keyifli olmaz. 9 milyar TL’lik yardım yapmışız. 40 liralık ortak alan masrafı 30 liraya düşmüş, vay efendim bu devirde niçin 20 liraya düşmedi diyor. Bu devirde kolonyadan HES koduna birçok masrafımız oldu. Bunları gelsin denetlesinler, fazla ortak alan masrafı alıyorsak suçlamayın. Bir iki AVM yapmıştır. Lakin bunu bayraklaştırarak tüm dalı kötülemek ticari ahlaka sığmaz. Ciro bazlı kira diyorsunuz ya İstanbul’da ciroda çalıştığı bir dükkânın pos aygıtı Erzurum’dan sabit kira ödediği bir dükkândan çıkıyor. Yani siz İstanbul’da rastgele bir AVM’ye giriyorsunuz ancak fatura Erzurum’daki mağazadan kesiliyor.

– Bu yapılabilir mi?

Mantıklı da değil ahlaki de. Fakat yapıyorlar. Yakaladıklarımıza ciro kirasını hakikat bildirmediği gerekçesiyle ceza kesiyoruz. Lakin her gün her fişin başında duramayız ki. Demokratik ve ve gelişmiş ülkelerde mukavele serbestisi asıl ögedir. Hiçbir kiracı başına nazaran giriş çıkış yapamaz.

DÖNÜŞMEYEN KAPANABİLİR

– Sıkıntılı AVM’lerin birçok yabancı sermayeli ve büyük AVM’ler değil mi, bunlar batacak mı?

Batacak demeyelim. Geçecekse bankaların eline büyük AVM’ler geçecek. Yabancı bankaya bırakır masraf. O AVM batıp da depoya dönecek değil.

– Ancak bir dönüşüm de olacak..

Bizim hedefimiz da AVM’leri hayat merkezine dönüştürmekti. Lakin pandemi bu dengeyi altüst etti. Mesela her AVM’de bir kütüphane olmalı, sinema salonlarını okulların seminer salonlarına döndürmeliyiz. Spor alanlarının hoşluk merkezlerinin olduğu bir alan olmalı. Bunları yapan AVM’ler yaşayacak, yapamayanlar devrin getirdiği zorluklar nedeniyle kapanmak durumunda kalabilir.

– Yabancı yatırım oranı ne kadar?

Yatırım ölçüsü olarak bakarsak yüksek. Sayı olarak az. Mesela yabancıların yaptığı Marmara Forum, Anadolu’daki 30 AVM’ye bedel. Yatırım ölçüsünün yüzde 25’i yabancılarda.

– AVM’ler bankalara ne vakit geçer?

Pandeminin bitişine bağlı. Şu anda herkes dişini sıkıp pandemi sonrasını bekliyor. Pandemiden sonraki 5-6 ayda bunlar görülmeye başlar.

– Yabancı yatırımcı uzun vakittir Türkiye’den çıkmayı düşünüyor, neden?

Yabancı yatırımcı gitmeyi düşünüyordu. Ancak Cumhurbaşkanı’nın hukuk ve iktisat ıslahatı açıklamasından sonra artık ne olacağını bekliyorlar. Oradaki duruma nazaran karar vereceklerini düşünüyorum. Ekonomik ve türel güvenlik açısından gitmeyi düşündüler. Ancak ıslahatlar yapılırsa kalırlar. Yeni yatırımları da olabilir. Hukuksal güvenlik kural, ekmek, nefes üzere tüzel güvenlik.

– Bir yatırım iştahı var mı?

Yok. Türkiye zati AVM yatırımları manasında doydu. Her şey gül gülistan olsa bile artık AVM yatırımları eskisi üzere olmayacak. Artık AVM’lerin olduğu yere AVM müsaadesi vermenin mantığı yok. Yazık oluyor.

– Kimi AVM’lerde mağaza kapanmaları da var, boş mağaza oranı belirli mi?

Kişisel kapatanlar var. Perakende zincir iflası yok. Ancak bu ileride olmayacak manasına gelmiyor.

AVM’LER E-TİCARETE BAŞLIYOR

– Bölümün önündeki riskler ne olur?

En kıymetli riskimiz kredileri çeviremeyenlerin zora girmesi olur. İkinci büyük riskimiz pandemi bittiğinde e-ticaret bizim için yıkıcı tesirlere neden olabilir. Ciromuzu değerli ölçüde azaltan e-ticaret. Artık biz de özel bir bankayla lokal sanal AVM çalışması yapıyoruz. Bu olursa e-ticaret yapılacak. Mesela uygulamaya gireceksiniz ve yakınınızdaki AVM’ye siparişte bulunacaksınız, anında siparişiniz gelecek.

– Perakende ticaretinde yeni bir yasa gündemde, AVM’lerdeki marketler saat 11.00’de açılacak deniyor, ne diyeceksiniz?

Mevcut AVM’lerdeki marketler bundan muaf tutulsun dedik. Zira buna nazaran yatırım yapmışız yatırım getirmişiz.

13 MİLYAR DOLAR BORÇ

– AVM’lerin ne kadar borcu var?

Toplam borç 13 milyar dolar civarında. Türkiye’deki döviz oynamaları nedeniyle ödemekte zorlanıyoruz. Zira gelirimiz artık döviz değil. Ya bizi kira kurunda çevirdiğiniz üzere borcumuzu da o kurdan çevirin TL olarak devam edelim ya da 1 yıllık faizsiz öteleme verin.

– Bu talep yerine gelmezse ne olur?

Cumhuriyet